求辩题破解 依法应当保护银行的抵押权还是职工的房屋权

shadowel

红星拖拉机厂是一千人的大厂。1997年，该厂向滨江市工商银行借款200万元，滨江市工商银行要求提供抵押，红星拖拉机厂以12号职工家属楼进行抵押，为此双方签订了书面抵押合同，并于同年到滨江市房产管理部门办理了登记，12号楼共有102家职工住户。1998年因贯彻房改政策，该厂按当地政府房改价将所有职工家属楼卖给了本厂职工。这102 户职工向厂里交了购房款，并签订了购房协议，协议规定从交款之日起，102 户职工对各自住房享有产权，但是他们一直未办理房产证。1998年至1999年，该厂因拖拉机市场无销路，负债率高达300%。滨江市政府及其职能部门虽经过多方面努力，经营状况未见好转。经上级部门同意，红星拖拉机厂于1999年底向滨江市级法院申请破产。法院依法宣告红星拖拉机厂破产，并于2000年5月进行了红星拖拉机厂注销登记。由于滨江市工商银行的借款200万元已办理了抵押，排除在破产债权之外。因滨江市银行与对12号职工家属楼行使抵押权，便与12号职工家属楼102住户发生了纠纷。工商银行认为自己对该楼享有抵押权，102户职工住户认为他们对12号职工楼宿舍楼享有房屋产权。



这个是首届全国律师辩论赛打过的题目 但是我实在找不到相关资料了 请各位帮忙提供下观点或者原来的辩词 万分感谢  PS：我是反方 应当保障职工的抵押权

herolandis

职工没有产权，因为房屋这种不动产适用的是登记主义，所以既然没有办理房产证，那么在法律上所有权关系尚未发生转移，职工应属租赁或借住性质。此责任应由该厂承担。
抵押发生时，如果该宿舍楼已经住有职工，那么银行对此是为应知或明知。虽然抵押权具有排它性，但抵押权具体的内容是随实际情况的区别而有所不同的，所以可以尝试买卖不破租赁的抗辩，如果法院认可（关于是否可以这么处理，应该有司法解释，你自己找一下吧）则银行在进行拍卖或其他处置的时候，不得强迫住户搬出。由此而导致的损失，应视为一般债权参与清算受偿。
购房款的损失，应由该厂承担，视为一般债权参与清算受偿。
同时如果前述抗辩不能成立，那么职工则必须搬出。但用以临时解决这一问题、安置职工的费用，应由该厂承担必要部分，且可以尝试要求作为破产时优先受偿的权利处理（这一问题根据法律本身依然不确定，请自行查看司法解释，如果没有解释的话那么有待解释）。

liuowen29

既然是政策性的命题,在立论中一定要下狠功夫,建议你看下需根解损的方式,用这个方式立论,然后把论据找全,我想在论点和论据上可以说了无限可击了

shadowel

谢谢楼上两位宝贵的意见 我一个法律系的同学也说了些 大家可以看下


我方认为应该保护职工的房屋产权。原因如下：

第一，12号楼的职工住户和红星拖拉机签订的购房协议成立并且已经生效，即符合了符合《民法通则》第五十五条规定的三个生效条件：（1）行为人具有相应的行为能力；（2）意思表示真实；（3）不违反法律或者社会公共利益。而又根据《物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。所以12号楼的职工住户和红星拖拉机签订的购房协议在双方意思真实自由的情况下，转让了房屋的所有权的合同已经生效，而没有办理物权登记的，也不会影响合同效力。

第二，12号楼的职工住户为善意取得不动产，首先，12号楼职工在和该厂签订购房协议时，并不知道该厂在12号楼上已经设立了抵押权；再者，12号楼的职工住户是以市场上合理的价格购买该职工房，并且已经履行了合同义务，支付了相应的房产费，符合善意取得的构成要件，当然享有该楼的所有权。

第三，虽然12号楼的职工住有对该12号的楼的房屋没有进行过房登记手续，没有取得房产证，但是从法理上讲，民事活动应当遵循诚实信用原则，而《民法通则》第四条规定确认了诚实信用原则为民法的一项基本原则。该原则对于规范民事活动，弘扬道德观念，维护交易秩序与安全，都具有极其重要的作用。而在该案件中，基于诚实信用的原则，应当保护善意第三人，维护交易的安全，这样才有利于培养良好的市场信用，降低交易费用，从而推动市场的良性发展。而12号楼的职工当然在这之后会及时的补办房产证。


其实这个案件是理由这样写也是很牵强的，《物权法》第六条和第十四条，《城市房地产管理法》第六十条，还有《担保法》的第四十九条都有规定，房屋所有权的取得，必须要登记，否则是无法取得完全的所有权，而《物权法》第十五条也只是说合同有效，但并没有说取得所有权，而只是赋予了没有取得房产证的业主一种债权请求权。所以道路是很艰苦的，但不是没有希望，只要说他们是善意取得的，但是善意取得还有一个要件是取得完整是权利，这个有瑕疵的所有权，准确的说是一种合同上也就是债权。

总的老说一句话：关于不动产物权的变动，必须以登记为必要条件，而不能认为合同生效就必然发生物权变动。如果合同生效而未进行物权变动登记，则权利人只享有请求交付的债权法上的权利，而没有取得物权法上的支配权。

herolandis

原帖由 liuowen29 于 2008-12-23 12:41 发表
既然是政策性的命题,在立论中一定要下狠功夫,建议你看下需根解损的方式,用这个方式立论,然后把论据找全,我想在论点和论据上可以说了无限可击了

这个不是政策性的题目……